十五五城市更新15万亿资金账本：多元融资如何破局？

《城市更新“十五五”规划》的实施标志着城市存量空间提质进入加速期。据行业测算，未来五年该领域总投资规模将突破15万亿元大关，年均需求约3万亿元。面对巨额资金缺口，单一财政投入已难以为继，构建“财政兜底+金融赋能+市场借力”的多元投融资体系成为破局关键。

在资金链条的首端，财政资金扮演着“稳定器”与“放大器”的双重角色。以成都东郊记忆改造为例，成都传媒文化投资有限公司早期投入近20亿元完成基建，并通过所有权与运营权分离，引入成都东方正火文化传媒有限公司进行专业化运营，成功将工业遗存转化为潮流地标。中央财经大学白彦锋教授指出，此类资金不仅弥补市政短板，更通过杠杆效应吸引社会资本，形成良性循环。同时，瑞思不动产金融研究院朱元伟强调，超长期特别国债及专项债等合规债务，能为运营商提供稳定的现金流预期，降低资金链断裂风险。

金融工具的介入则有效缓解了项目期限错配痛点。安徽马鞍山宁马市域铁路慈湖高新区站项目，获国家开发银行安徽省分行5.8亿元中长期授信，期限长达35年，覆盖八成总投资，体现了政策性金融逆周期调节的优势。苏商银行付一夫研究员认为，这类长周期低成本资金能引导资本流向收益较弱的民生板块。此外，河南许昌中原电气谷项目展示了“政策+商业”协同模式：在国家开发银行牵头下，中行、建行等组建35亿元银团，并叠加3.02亿元新型政策性金融工具，形成“资本金补充+信贷配套”的组合拳。

社会资本的引入是提升项目造血能力的核心。武汉洪山区保障性租赁住房项目整合1655套房源，发行ABS产品融资超2亿元，并由洪山国控发展投资有限公司建立标准化运维机制，确保长期稳定运营。红土创新深圳安居REIT则通过66年存续期设计，吸纳长线资金，实现资金快速回笼与滚动投资。中证鹏元吴志武指出，社会资本的专业运营能力有助于解决“重建设、轻产业”痛点，推动城市从空间更新向动能更新转型。

展望“十五五”，城市更新正从粗放建设转向精细化运营。中国人民大学肖超伟研究员建议，随着REITs、ABS等工具普及，项目融资将更紧密挂钩长期运营收益。地方政府与企业需在前期策划中强化财务模型的商业可持续性，通过国资信用与市场专业能力的结合，构建可持续的资金供给与价值循环体系，从而持续激活城市存量空间活力。