大摩预警内地楼市下行风险：二手房价全年跌幅扩至5%

摩根士丹利最新研报维持对内地房地产市场的谨慎基调，核心预测显示，全国二手住宅价格全年将按年下跌5%，这一跌幅显著高于上半年的2%。该行认为，当前市场正经历从量到价的全面调整，下半年销售面临挑战。

驱动这一悲观预期的核心因素在于土地市场与建筑活动的同步收缩。中指研究院数据显示，今年前七个月，300个重点城市的土地销售面积同比大幅下降21%，这一滞后效应直接导致上半年新屋动工量同比锐减23%。尽管7月份一线城市核心地段土地价值出现局部回升，但整体来看，土地销售价值跌幅仍高达16%。基于此，大摩将全年新开工项目、地产投资及新住宅销售预期分别下调4个百分点、0.5个百分点及1.3个百分点，预计同比降幅将分别达到20%、17%及9.8%。若对比2021年内房行业峰值，这三项指标累计跌幅已分别高达76%、53%及56%。

在行业深度调整期，市场流动性呈现明显的结构性分化。从资产配置逻辑来看，资金正加速向具备稳健现金流、优质土储及可信自救能力的头部房企集中。这种避险行为不仅有助于行业在周期底部出清风险，也凸显了投资者对房企信用资质的极致筛选。大摩因此推荐华润置地（1109）为首选标的，建议关注新城控股（沪：601155）的销售累积机会，并认为建发国际（1908）在纯内房开发商中具备最佳的风险回报估值。