高层再提稳楼市 行业加速向存量时代转型

7月30日，中共中央政治局召开会议，再次明确“稳定房地产市场”的工作方向。这是今年4月提出“努力稳定房地产市场”后，高层在半年内第二次将稳楼市列为重点议题。

房地产行业链条长、带动性强，其深度调整会通过上下游环节影响就业及宏观经济。有观点指出，楼市调整带来的财富效应减弱，使得居民消费开支趋于谨慎。稳住楼市，有助于防止资产价格下跌对消费信心造成负向螺旋影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，当前市场呈现“筑底”与“分化”并存的特征。机构统计显示，今年上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，而新建商品房销售面积同比下降11.6%。核心城市市场已出现企稳迹象，3月以来，一线城市新建商品住宅及二手住宅销售价格环比连续4个月上涨。中指研究院数据表明，7月以来重点城市新房、二手房成交规模同比均小幅增长，但部分三四线城市仍在调整中，预计新房市场或在“十五五”中期逐步走出底部。

调控思路正发生转变。过去多以房贷利率、限购等需求侧政策为主，今年以来供需两端同步发力迹象明显，供给侧主动收缩成为一大特点。李宇嘉指出，今年房地产新开工和批售规模仅为销售规模的一半左右。各地不再一味增加供地，而是控制土地出让规模的同时，强化片区配套成熟度。上半年房地产开发投资、新房销售面积等指标下降，很大程度上反映各地主动控增量，这是市场加速形成供求平衡的表现。

此外，通过“好房子”等产品品质提升，以及老旧小区、城中村、危旧房改造，精准适配当前未被充分满足的住房需求。

稳楼市的深层指向是推动行业转型。据统计，上半年二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省(区、市)二手住宅交易面积超过新建商品住宅。随着二手房交易量占比历史性突破50%，中国楼市正全面步入存量时代。未来的“稳定”不再是简单维持房价或成交量，而是在消化存量库存的同时，驱动房地产从“开发商”向“运营商”角色转变。房地产拉动投资的方式也将转向参与城市更新等，对宏观经济的贡献将从大规模开发的增量为主转向存量提升，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量。