花旗上调香港楼市预期 下半年偏好收租资产

国际投行花旗集团最新研报对香港房地产市场维持乐观基调，并将2026年楼价上涨预期从8%上调至12%。该行分析指出，当前市场可售房源已降至近4年最低点，供应端收紧成为支撑房价上行的重要基础。展望2027年，楼价预计将继续攀升6%，整体水平仍会低于历史峰值约11%。自年初至今，香港楼价已累计上涨10.6%。

针对住宅板块，近期交易数据出现短期波动。7月前半月，一手房成交环比下滑60%，二手物业登记量亦缩减33%。此类回调主要受多重周期性变量交织影响，包括新盘推售节奏放缓、资本市场震荡、部分买家观望中国离岸投资管制政策落地（预计需1至2个月方可明朗），以及议价空间收窄与季节性规律等。尽管短期交易活跃度降温，但该行研判，住宅市场在2026年上半年触及历史高点后的休整属正常现象，中长期上行通道并未改变。核心支撑力源于供应端的持续紧平衡：2026至2027财政年度，预计每年仅能交付1.5万至1.6万个新单位；2022至2026财政年度期间，平均每年土地供应量维持在1.54万个单位左右。充裕的现金流与利润空间将反哺房企，增强其资本运作与股东分红能力。

商业物业领域同样呈现积极信号。零售市场前5个月销售额同比扩张11%，街铺空置率回落至2年低点，支撑该机构对2026年零售现货租金保持稳定的判断。太古广场及置地广场等商业综合体租金已实现正向增长，预计零售业态将在2026年下半年成为市场增长引擎。写字楼方面，中环甲级办公空间空置率创3年新低，印证了2026年租金预期上涨3%及资产估值提升2%的研判。具体项目表现亮眼，恒基地产旗下The Henderson出租率达95%，Central Yards正采取审慎租赁策略以把握溢价机遇；长江实业旗下长江中心二期出租率逼近60%，目标于2026年末提升至75%左右；新鸿基地产旗下IGC项目亦推进顺利。

基于上述基本面分析，花旗机构在下半年资产配置上倾向于收租型资产，首推零售板块，其次为中环甲级写字楼与住宅开发企业。具体标的方面，建议关注太古地产（1972）、领展（0823）及新地（0016），并提示可逢低布局九置（1997）。